Souvent confondues, la cession de fonds de commerce et la cession de bail sont deux actions bien distinctes. En fonction du secteur d’activité de la cession, le prix d’un bail commercial et d’un fonds de commerce connaîtrons des règles de valorisation bien distinctes.
Le droit au bail
Ce droit donne au locataire la possibilité d’exploiter un local commercial et de bénéficier du droit de renouvellement.
Dans le contexte d’une cession de droit au bail, l’acquéreur remplace le cédant en tant que locataire et bénéficie des conditions du bail commercial qui est en cours.
Le fonds de commerce
Le fonds de commerce désigne l’ensemble des éléments afin d’exercer l’activité commerciale. Comme par exemple les éléments corporels tel que le stock, les marchandises, les outils etc. et les éléments incorporels qui correspondent à la clientèle, à l’enseigne et le droit au bail.
Le droit au bail n’est en réalité qu’une composante, un élément du fonds de commerce.
La cession du fonds de commerce et de droit au bail
Un commerçant a la possibilité de vendre l’ensemble des éléments qui composent son exploitation, on parlera alors de cession de fonds de commerce.
Mais il a aussi la possibilité de vendre uniquement son droit de se maintenir dans les lieux vis-à-vis du propriétaire des murs (bailleurs), on parlera alors de cession de droit au bail.
Dans ce cas, le commerçant ne cède pas les éléments incorporels autres (clientèle, enseigne etc.).
Le prix de la cession de droit au bail et du fonds de commerce
En fonction de l’emplacement du commerce, un droit au bail peut-être coûteux.
Juridiquement parlant, la cession de droit au bail est complexe. L’élément essentiel qui distingue les deux opérations réside dans la cession de la clientèle. Si une clientèle est cédée dans le cadre de l’opération, la vente sera qualifiée en cession de fonds de commerce. Faites-vous accompagner par un professionnel pour ne pas tomber dans une requalification d’une cession – Notaire ou Avocat.
Le prix d’une cession de droit au bail s’effectue en partie par l’analyse des conditions du contrat de droit au bail qui peut-être plus ou moins avantageux pour le locataire (charges, loyer, durée…). Lors d’un renouvellement de contrat (à la fin de la durée du bail), le propriétaire peut décider d’une augmentation de loyer. Aussi, la localisation et les caractéristiques au commerce seront prises en compte dans la revalorisation financière du droit au bail.
Quant à la valeur d’un fonds de commerce, le calcul est plus complexe. Afin de trouver un accord sur le prix du fonds de commerce, on utilise en priorité le chiffre d’affaires, le résultat d’exploitation, les tarifs appliqués au sein du commerce, la concurrence…
L’activité pratiquée au sein du commerce va aussi faire varier le prix du fonds de commerce. Par exemple, un établissement du CHR ne sera pas valorisé comme le sera une pharmacie. Des spécificités sont apportées selon les secteurs d’activité.
Là encore, nous vous conseillons d’être accompagné par un professionnel spécialisé dans les cession-acquisition de fonds de commerce professionnels.
Trouver un financement
Pour acquérir un fonds de commerce ou un droit au bail, il vous faudra très certainement obtenir un financement.
C’est en cela que notre agence de courtage en financement aux professionnels pourra vous apporter des solutions.
Plus que jamais, les conditions d’obtention d’un financement peuvent être complexes. Passer par un courtier spécialisé vous permettra de mettre toutes les chances de votre côté pour obtenir ce dont vous avez besoin. Le montage d’un dossier de demande de financement d’entreprise est complexe et spécifique.
Nos relations avec des établissements de financement nous permettent d’obtenir des réponses plus rapides et plus favorables.
Contactez nos agences de courtage de Montpellier ou Béziers
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